Se você está comprando um imóvel na capital de Santa Catarina, este texto guia você passo a passo.
Aqui você encontra explicações diretas sobre a alíquota padrão de 2% e a condição especial do SFH, com 0,5% até R$ 226.007,12 e 2% no restante.
Aprenda qual base usar para o cálculo — se o valor venal da Prefeitura ou o declarado no contrato — e evite divergências que atrasam o registro em cartório.
Também orientamos sobre emissão da guia, opções de parcelamento em até 12 vezes e documentos exigidos para comprovar o pagamento.
Conte com a Diogo Fernando Imóveis para conferir documentos, gerar a guia e acompanhar a transferência. Telefone: (48) 98405-3501.
Principais pontos
- Entenda rapidamente as alíquotas e bases de cálculo para planejar o seu valor.
- Saiba como calcular o itbi em cada situação, incluindo financiamento pelo SFH.
- Conheça prazos, parcelamento e comprovantes necessários para registrar o imóvel.
- Reduza riscos e garanta segurança jurídica com apoio profissional.
- Conte com Diogo Fernando Imóveis para suporte completo até a transferência.
Panorama atual e por que o ITBI importa na compra de imóveis em Florianópolis
O mercado imobiliário do estado vive alta e isso muda o peso das despesas na sua negociação. Com crescimento de 23,1% nas vendas no segundo trimestre de 2024 e 9.650 unidades comercializadas, há mais ofertas e negócios de alto ticket.
Esse cenário de lançamentos e demanda maior eleva o número de transações. Cada operação traz custos além do preço do imóvel. Por isso, antecipar o valor do tributo municipal ajuda você a planejar o fechamento sem surpresas.
Sem a quitação do tributo, a transferência não avança no cartório. Logo, tratar esse gasto como etapa do cronograma evita atrasos e multas.
- Com vendas em alta, antecipe o cálculo do valor estimado para negociar com segurança.
- Considere o tributo desde a busca pelo imóvel para ajustar seu orçamento total.
- Conhecer fluxo — cálculo, guia, pagamento e registro — melhora sua posição na compra venda.
O que é o ITBI e quando ele se aplica
A aplicação do imposto depende da natureza da operação e do instrumento que formaliza a transferência.
Trata-se de um tributo municipal cobrado quando há transmissão bens imóveis em transação onerosa, ou seja, compra e venda. Ele precisa ser pago antes do registro em cartório para que a transferência do imóvel seja reconhecida.
“Sem a quitação do tributo, a escritura não segue para registro e a propriedade não muda de titular.”
A base de cálculo considera o maior valor entre o declarado no instrumento e o valor venal apurado pela prefeitura. Isso evita que o preço registrado seja usado para reduzir o tributo.
Diferença entre esse imposto e o ITCMD
O imposto sobre transmissão por venda recai nas operações onerosas. Já o ITCMD incide sobre herança e doação, situações não onerosas envolvendo bens imóveis.
- Planeje o valor do tributo antes da assinatura para não comprometer o fechamento.
- Verifique a alíquota local e confirme a base usada no cálculo.
- Guarde o comprovante: sem ele o cartório pode recusar o registro.
ITBI em Florianópolis: regras oficiais, alíquota e base de cálculo
Entenda as regras que definem quanto você pagará ao município na transmissão do imóvel. A alíquota padrão é de 2% e incide sobre a maior entre o valor venal e o valor declarado no instrumento.
Alíquota padrão de 2%: incidência sobre o maior valor (venal x declarado)
Na prática, a alíquota de 2% aplica-se sobre a base que represente o maior valor. Se a prefeitura registrar um valor venal superior ao declarado, o imposto sobre a transmissão bens será calculado sobre esse valor venal.
Valor venal do imóvel e a PGV da Prefeitura
O valor venal é resultado da Planta Genérica de Valores (PGV). A PGV define preços por m² do terreno e da construção segundo localização e características do imóvel.
Condições especiais em financiamentos pelo SFH
Para operações pelo SFH há regra mista: 0,5% até R$ 226.007,12 (referência 2023) sobre o valor financiado; o excedente paga 2%. Faça simulações com ambos os cenários (venal x declarado) para ver o impacto no total a recolher.
- Verifique a base antes da escritura.
- Documente memória de cálculo e prints do sistema da prefeitura.
- Simule situação com SFH quando houver financiamento.
“Confirme o critério adotado para evitar surpresas no cartório.”
Como calcular o itbi na prática: passo a passo com exemplos
Aprenda a montar a memória de cálculo e confirmar a base usada pela Prefeitura antes da assinatura. Isso evita surpresas na transferência do imóvel.
Passo a passo rápido
- Reúna o valor declarado no contrato e o valor venal; use o maior como base.
- Aplique a alíquota padrão de 2% sobre essa base e registre a conta.
- Se houver financiamento pelo SFH, separe até R$ 226.007,12 para aplicar 0,5% e calcule 2% sobre o restante.
Exemplo sem financiamento
Base = R$ 1.000.000. Aplicação: 1.000.000 × 2% = R$ 20.000. Esse é o valor itbi a pagar na transferência do imóvel.
Exemplo com SFH
Mesma base de R$ 1.000.000: R$ 226.007,12 × 0,5% = R$ 1.130,04. Restante R$ 773.992,88 × 2% = R$ 15.479,86.
Total aproximado = R$ 16.609,90, demonstrando economia quando parte do financiamento usa a alíquota reduzida.
“Registre a memória de cálculo e guarde comprovantes para evitar recusas no cartório.”
Isenção e reduções: quando o ITBI pode não ser devido
Alguns casos legais permitem que você solicite isenção para a transmissão de imóvel residencial de baixo valor. Entender essas hipóteses evita pagamentos indevidos e retrabalho no cartório.
Imóveis residenciais até o limite venal e outras hipóteses legais
Há isenção no município para transmissão de imóveis exclusivamente residenciais cujo valor venal não supere R$ 100.000,00. Confirme o registro fiscal antes de protocolar o pedido.
Também existem casos previstos na legislação que afastam a cobrança, como reorganização societária (fusão, incorporação, cisão ou extinção) e integralização de capital.
Programas habitacionais podem prever benefícios. Sempre confira as normas locais e os documentos exigidos para validar a isenção no protocolo da Prefeitura.
- Verifique se o imóvel tem valor venal até R$ 100.000,00 antes de pedir o benefício.
- Analise os casos especiais da legislação e reúna matrícula e certidões.
- Guarde laudos e comprovantes que sustentem o enquadramento para apresentar ao cartório.
- Se deferida a isenção, a alíquota não se aplica, mas é preciso emitir a guia com o benefício.
- Quando o valor superar o limite, planeje o pagamento conforme a regra padrão ou reduções aplicáveis.
“Solicite orientação técnica e guarde a resposta formal da Prefeitura para evitar negativa do cartório.”
Guia de pagamento do ITBI na Prefeitura de Florianópolis
Emitir a guia pelo site da prefeitura é o passo prático que antecede a quitação e o registro no cartório.
Como emitir a guia no site
No portal oficial você preenche dados do imóvel, do comprador e do vendedor. O sistema calcula o valor e gera a guia para pagamento.
Prazos, quitação, parcelamento e comprovantes
O município permite parcelar em até 12 vezes. Em geral, o prazo para efetuar o pagamento é de até 30 dias após emissão da guia.
“Guarde o comprovante: sem ele o cartório pode recusar o registro.”
Documentos e dados que você vai precisar
Tenha à mão contrato ou escritura, identificação das partes e os dados cadastrais do imóvel.
| Etapa | O que informar | Prazo/observação |
|---|---|---|
| Preenchimento | Dados do imóvel, comprador, vendedor, valor declarado | Antes de gerar a guia |
| Pagamento | Guia gerada no site prefeitura | Até 30 dias; parcelamento em 12x |
| Comprovação | Recibo e memória de cálculo | Necessário para registro no cartório |
Precisa de ajuda? Se preferir, conte com a Diogo Fernando Imóveis para emitir a guia, revisar dados e acompanhar o pagamento. Ligue: (48) 98405-3501.
Registro em cartório: relação entre pagamento do ITBI e transferência da propriedade
A transferência só avança quando o cartório recebe a prova de pagamento.
Sem a guia quitada, o oficial do registro imóvel não conclui a mudança de titularidade. Isso impede que você seja reconhecido como novo proprietário e pode gerar multas e juros.
Organize um dossiê claro: guia quitada, escritura ou contrato, documentos pessoais e certidões. Entregue tudo ao cartório para evitar exigências que atrasam o procedimento.
A escritura e a guia caminham juntas: se houver divergência de valores, nomes ou CPF/CNPJ, o cartório pode recusar o registro do imóvel.
- Cheque que o valor declarado na guia confere com a escritura para evitar pendências.
- Em compras com financiamento SFH, leve a memória de cálculo para facilitar a análise do oficial.
- Use um checklist para seguir do pagamento à prenotação e, por fim, ao registro.
“Sem o comprovante de quitação, o cartório de registro de imóveis não conclui a transferência da propriedade.”
| Etapa | Documento essencial | Risco sem documento |
|---|---|---|
| Pagamento | Guia quitada | Registro negado; multas e juros |
| Escritura/Contrato | Título assinado | Impossibilidade de transferência |
| Certidões | Certidões negativas e pessoais | Exigências e atraso |
Precisa de suporte? A Diogo Fernando Imóveis coordena banco, cartório e prefeitura para agilizar sua entrada na posse e reduzir retrabalho.
Erros comuns no cálculo e no pagamento do ITBI que você deve evitar
Pequenas falhas no preenchimento da guia costumam gerar exigências e atrasos no registro. Por isso, revise cada campo antes de emitir ou pagar.
Confundir valor venal com valor de mercado é frequente. Lembre-se: a base é o maior entre o venal imóvel da Prefeitura e o preço declarado no contrato. Usar o valor menor leva à exigência de complementação.
Ignorar regras do SFH também pesa no bolso. Se parte do financiamento tem alíquota reduzida, identifique claramente a parcela sujeita a 0,5% e a que paga 2% na sua memória de cálculo.
- Corrija divergências entre nome do comprador, vendedor e documentos na guia.
- Salve prints da PGV para comprovar o valor venal se houver questionamento.
- Não atrase o pagamento: juros e multa aumentam o valor itbi e atrasam o registro.
- Peça revisão técnica antes de pagar — corrigir depois costuma ser mais caro e demorado.
“Verifique a base, documente a memória de cálculo e confirme os dados para evitar surpresas no cartório.”
Conte com a Diogo Fernando Imóveis para calcular, pagar e registrar com segurança
Conte com uma equipe especializada para gerir toda a burocracia da sua compra e garantir segurança jurídica. Nosso foco é reduzir riscos e dar previsibilidade ao valor final da operação.
Oferecemos orientação completa sobre documentação, emissão da guia e acompanhamento junto ao cartório e ao município. Você recebe a memória de cálculo e comprovantes necessários para evitar exigências.
Orientação completa em documentação, tributos e cartório
- Equipe que confere a base (venal x declarado) e registra a memória para apresentação no cartório.
- Emissão da guia, acompanhamento do pagamento e resolução de pendências com a Prefeitura.
- Conferência de documentos, escritura e prazos para que você se torne proprietário sem surpresas.
- Assessoria em casos de isenção ou redução no município para evitar pagamentos indevidos.
- Atuação em compra e compra venda com foco em imóveis e organização de toda a trilha documental.
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Conheça a Diogo Fernando Imóveis — especialista em auxiliar em todas as etapas da compra do imóvel. Ligue e acelere sua jornada com tranquilidade e previsibilidade de valor.
Conclusão
Organize o pagamento e a documentação para evitar surpresas no registro do imóvel. Lembre-se: o tributo deve ser quitado antes do registro e a alíquota padrão é 2%, com regra reduzida no SFH.
O comprador precisa acessar o site prefeitura, gerar a guia e anexar o comprovante ao processo de registro imóvel. Planeje o pagamento e confirme a base (valor venal x declarado) para não ter exigências.
Se houver isenção, protocole a documentação no município e aguarde confirmação antes de avançar. Em transações complexas, comunique as partes com antecedência.
Precisa de apoio agora? Fale com a Diogo Fernando Imóveis pelo (48) 98405-3501. Vamos orientar seu pagamento, ajudar a calcular itbi e acelerar a transferência.
FAQ
O que incide sobre a base de cálculo na transferência de imóvel em Florianópolis?
A base de cálculo é o maior valor entre o venal apurado pela Prefeitura e o valor declarado na escritura. Você paga o tributo sobre esse maior montante, conforme a alíquota vigente.
Qual é a alíquota aplicada nas transmissões convencionais de bens imóveis?
A alíquota padrão é de 2% sobre a base de cálculo. Em operações via Sistema Financeiro de Habitação pode haver redução parcial conforme faixas previstas pela legislação municipal.
Como funciona o tratamento diferenciado para transações financiadas pelo SFH?
Para imóveis financiados pelo SFH existe regra de alíquota reduzida em faixas: uma porcentagem menor é aplicada até determinado limite venal e a alíquota padrão incide sobre o saldo. Verifique a tabela oficial da Prefeitura para os limites atualizados.
Onde posso emitir a guia de pagamento e quais prazos devo observar?
Você emite a guia pelo site da Prefeitura de Florianópolis, informando os dados da transação. Observe o prazo antes do registro em cartório, pois sem o comprovante de quitação não ocorre a transferência definitiva da propriedade.
Quais documentos são exigidos para calcular e gerar a guia no site da Prefeitura?
Prepare escritura ou contrato, CPF/CNPJ das partes, endereço e matrícula do imóvel, valor da transação e informações do financiamento, se houver. Esses dados permitem apurar a base e emitir a guia correta.
É possível parcelar o valor devido e por quantas vezes?
Sim, a Prefeitura oferece parcelamento em até 12 vezes, conforme regras locais. Quando optar, verifique juros, datas de vencimento e necessidade de garantia documental para liberar o parcelamento.
Quando há isenção ou redução do tributo na transferência de imóvel?
Existem hipóteses de isenção, como para imóveis residenciais até limite de valor venal e outros casos previstos na legislação municipal. Analise a norma aplicável ou consulte a Prefeitura para confirmar elegibilidade.
O pagamento é obrigatório antes do registro em cartório?
Sim. O comprovante de quitação do tributo é requisito para o registro da transferência no cartório de Registro de Imóveis. Sem ele, o cartório pode recusar a averbação ou registro.
Como evitar erros comuns no cálculo que podem aumentar seu custo?
Verifique corretamente a base de cálculo, não confunda valor venal com valor de mercado, inclua dados do financiamento quando houver e use a PGV atualizada da Prefeitura. Conferir a guia antes do pagamento evita retrabalho.
O valor venal pode ser consultado online e influencia no cálculo?
Sim. Você consulta a Planta Genérica de Valores (PGV) no site oficial para obter o valor venal. Esse dado costuma definir a base de cálculo quando é maior que o valor declarado na transação.
Quem é responsável pelo pagamento na compra e venda de imóvel?
Em geral, o comprador é o responsável pelo pagamento do tributo por ocasião da transmissão, salvo acordo contratual em contrário. Sempre registre no contrato quem assume o encargo para evitar disputas.
O que fazer se o cartório solicitar ajustes após o pagamento?
Se o cartório apontar divergências, solicite à Prefeitura o esclarecimento ou emissão de guia complementar. Mantenha comprovantes e protocolos; se necessário, peça orientação de um advogado ou imobiliária para regularizar a situação.
Posso usar valores de avaliação particular para reduzir o tributo?
Não é recomendável tentar reduzir a base com avaliações particulares sem respaldo oficial. A Prefeitura valida o valor venal ou o declarado; divergências podem gerar autuação e juros. Use documentos oficiais e a PGV.
Onde obter ajuda profissional para calcular e registrar corretamente a transferência?
Procure imobiliárias experientes, cartórios e assessoria jurídica especializada. Uma empresa local de confiança pode orientar na documentação, cálculo do tributo, emissão da guia e no acompanhamento até o registro final.
